Dos expertos en bienes raíces analizan los pros y los contras de rentar una propiedad a través de la plataforma colaborativa.
La experta en bienes raíces Wendy Solís analiza los pros y los
contras de rentar una propiedad a través de la plataforma
colaborativa de Airbnb.
Cuando a fines de 2015, Gwyneth Paltrow rentó una fastuosa villa en Punta Mita a través de Airbnb, muchos propietarios del país tomaron nota. Las vacaciones de la estrella de Hollywood a través de la plataforma colaborativa fundada por Joe Gebbia dejaban en claro que Airbnb no solo era la opción de alojamiento para mochileros y turistas low cost, sino una mina de oro para muchos propietarios de mansiones de lujo.
La renta de Casa de Mary, la vivienda elegida por Paltrow, significó sin dudas un parteaguas en el mercado inmobiliario local, que hasta entonces operaba la renta de este tipo de residencias de la manera tradicional, o a través de agentes especializados en alquileres de corta duración en puntos específicos de México, sobre todo Riviera Maya, Acapulco y Puerto Vallarta.
Pero ¿cuáles son las ventajas de ofrecer en el mercado una propiedad a través de Airbnb? ¿Es realmente más conveniente que hacerlo a través de la renta tradicional? Wendy Solís, fundadora de Homes & Tips by Wendy Solís, responde estos interrogantes y aclara varios puntos fundamentales.
1- ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la renta tradicional Vs la renta a través de Airbnb?
Los alquileres a corto plazo te permiten que cada X cantidad de días ingrese un nuevo huésped, mientras que en los alquileres a largo plazo tendrás los mismos inquilinos durante un buen tiempo. Si eres una persona poco sociable o con poco tiempo para administrar a tus inquilinos, Airbnb no es una buena idea, pues parte de la estrategia de tu negocio como anfitrión es estar bien evaluado por tus huéspedes en temas como la recepción, atención, solución de problemas, además del posicionamiento para conseguir más acreditaciones y visitantes.
Claro que tienes la alternativa de contratar a un tercero para que sea el anfitrión y administre tu inmueble a través de la plataforma, pero es un costo que tendrás que restarle a tus utilidades.
Por el contrario, en los alquileres de largo plazo, solo tendrás que tratar con el inquilino a la hora de firmar el contrato y si ocurre alguna situación fuera de lo normal, pero si me preguntas sobre tus ganancias, Airbnb gana puntos, pues puedes modificar tus precios de acuerdo a la demanda o temporada del año. Las rentas no están solo amarradas a la ubicación del inmueble, sino al equipamiento, las comodidades y amenidades adicionales que ofrezcas.
Mientras, en las rentas tradicionales, una vez que se ha firmado el contrato de alquiler obviamente no puedes cambiar el precio que sí está basado principalmente en la zona. Los impuestos son otro tema a evaluar, pues en las rentas tradicionales estás obligado a pagar ISR e IVA, aunque parte de eso es deducible. En Airbnb, en cambio, tienes que pagar el 6 por ciento.
El 3 por ciento es la comisión para Airbnb cuando éste te consigue un inquilino a través de su página, el otro 3 por ciento es retenido por la plataforma para pagarlo posteriormente a la autoridad tributaria correspondiente.
El flujo de ingresos es otro factor a tener en cuenta, Airbnb es estacional, sobre todo cuando hablamos de destinos turísticos. Habrá temporadas en los que no tengas el inmueble ocupado. Por el contrario, en los alquileres tradicionales el ingreso es constante y tener un contrato firmado te da margen de maniobra para empezarlo a promover con el mismo inquilino o en medios especializados para evitar quedarte sin el ingreso una vez que se termine el contrato.
Los inquilinos a largo plazo proporcionan flujo de efectivo constante. Sin embargo, poder variar los precios de alquiler en temporada de alta demanda en un alquiler a corto plazo puede llegar a ser una estrategia más rentable.
Una desventaja de tener diferentes huéspedes durante todo el año es que la posibilidad de daño a la propiedad aumenta, lo que a su vez incrementa los costos de mantenimiento. Aunque un contrato de arrendamiento a largo plazo no asegura la protección de la propiedad ,existe un depósito que generalmente equivale a un mes de renta.
Mi recomendación es evaluar el destino en donde se encuentra la propiedad y entender sus ciclos de turismo para prever tu ciclo de ocupación. Luego podrás hacer cuentas y saber si aún así el rendimiento será significativamente mayor que una renta a largo plazo.
2- ¿Por qué cada vez más propietarios se corren del modelo de renta tradicional al de Airbnb?
Esto ocurre sobre todo en destinos turísticos en los que la rentabilidad es mucho mayor a una renta tradicional. Si lo estás considerando como inversión a corto plazo y un retorno de inversión acelerado, Airbnb es mejor alternativa, siempre y cuando el mercado turístico de la zona sea constante durante todo el año.
3- ¿Qué tasa de retorno se calcula en cada modelo?
En el modelo de renta a largo plazo, hasta hace siete u ocho años, en México se estimaba el precio de renta mensual como el 1 por ciento por cada millón de valor de la propiedad, pero hoy este porcentaje se ubica entre el 6 y el 8 por ciento. Hay que considerar estos datos pues en lo que se refiere a precios no puedes salirte del mercado. También debes considerar los Impuestos sobre la Renta (ISR) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) que debes pagar, más el predial y el mantenimiento.
En el caso de Airbnb, en la Ciudad de México, el costo promedio del alojamiento en esta plataforma es de 1,175 pesos (64 dólares) por noche. Con base en las estadísticas de la plataforma, durante 2016, los ingresos semanales promedio de los anfitriones fueron de 4,238 pesos en propiedades completas; 2,366 pesos para habitaciones privadas y 1,706 pesos para cuartos compartidos.
Con este promedio de ingresos, los anfitriones pueden destinar entre el 10 y el 15 por ciento a gastos de mantenimiento y entre el 20 y el 25 por ciento a insumos (agua, luz, gas, teléfono, televisión por cable, internet, entre otros). Revisa cada modelo y haz números para saber la tasa de capitalización que ayuda a los inversionistas a conocer el retorno que se tendrá sobre la inversión hecha en la propiedad y el precio que el mercado está dispuesto a pagar. Para calcular la tasa de capitalización, divide el ingreso neto anual con el valor de compra del inmueble. Veamos un ejemplo:
4- ¿Qué regulaciones existen en México para la renta en Airbnb?
A partir de 2017, la Ciudad de México y Quintana Roo se convirtieron en las primeras regiones de América Latina en regular los servicios de Airbnb, al cobrar un impuesto por hospedaje de 3 por ciento en los servicios que la compañía ofrece.
5- ¿En qué debe fijarse la persona que va a invertir en un desarrollo en Quintana Roo?
Hoy, en esta y en cualquier zona, el inversionista debe fijarse en los servicios y amenidades adicionales que el desarrollo ofrece. Debe revisar cuáles son los más valorados por los turistas e invertir en aquellos complejos que los ofrezcan. De nada sirve comprar un departamento en un desarrollo con gimnasio o salón de usos múltiples, por ejemplo, si el perfil de residente (de corto o largo plazo), acostumbra correr en la playa o hacer sus reuniones en bares y restaurantes. Ignorar ese detalle hará que aumente el costo de mantenimiento por amenidades que no se usarán. También se debe evaluar en qué zona está, qué tanto equipamiento urbano y servicios tiene o si el gobierno del lugar ya anunció que los desarrollará. Nadie quiere vivir o vacacionar en una zona desértica, por más lindo que sea el desarrollo.
LA EXPERIENCIA COMO DIFERENCIA
Por Erico García, fundador de la revista Inmobiliare.
En primer lugar, hay que hacerse las siguientes preguntas: ¿tiene uno el tiempo para administrar una propiedad de corta y mediana estancia? ¿Posee la capacidad para dar un buen servicio? ¿Cuenta con la inversión para dejar acondicionada una propiedad en su totalidad?
Desde un punto de vista de rentabilidad, todo recae en cuál es el tipo de retorno que uno busca, ya que con el 75 por ciento de ocupación al mes en una propiedad con Airbnb o Booking se puede ganar 20 por ciento más que en una renta tradicional. Es verdad que en el modelo tradicional no se requiere tanta inversión de acondicionamiento, refiriéndome con esto a amueblar y tener todo lo necesario para que el huésped viva como en su casa.
Ventajas de una renta tradicional:
– Ganancias estables
– Menor tiempo de administración
– Ocupación al 100%
– No hay cobro de comisión por parte de la plataforma que va desde el 3% en Airbnb al 17% en Booking
– El inquilino paga sus servicios.
Ventajas de un Airbnb
– Retornos mayores
– Ocupación del 75%
– Posibilidad de seguir haciendo uso de tu propiedad en cualquier momento.
– Plataforma tecnológica de vanguardia.
– Calificación previa de un inquilino.
– Seguro por parte de la plataforma hasta por 800,000 euros en caso de siniestro.
Hoy en día , ya existen muchos desarrolladores en destinos de playa que están construyendo proyectos con departamentos exclusivamente para el mercado de Airbnb, y vienen con ciertas ventajas arquitectónicas, como lo es el “Look off”, donde uno puede cerrar un departamento de dos recámaras y convertirlo en dos cuartos de hotel.
Algunos piensan que estas plataformas están compitiendo con el arrendador usual o con el mercado hotelero, pero yo simplemente siento que lo complementa y que apunta a diferentes mercados. Finalmente, hoy en día, el diferencial de Airbnb reside en la experiencia. Todos buscamos la experiencia de vivir como en casa, con la libertad de movernos en cualquier momento a cualquier lugar. Este es el verdadero éxito de Airbnb.